Antwoord Schelstraete Advocaten
Om te kunnen bepalen welke wettelijke regels van toepassing zijn op deze casus is het allereerst van belang vast te stellen om wat voor een soort overeenkomst het gaat. Er wordt hier weliswaar gesproken over een ‘huurcontract’ maar partijen beseffen niet altijd dat de bepalingen welke zij opnemen in het contract ook elementen kunnen bevatten passend bij een ander juridisch onderwerp. Stel bijvoorbeeld dat het huurcontract in deze casus naast bepalingen omtrent de huur van een paardenstal ook regels bevat over verzorging of training van het paard, is er niet langer sprake van enkel huur maar wellicht ook van bewaarneming of opdracht. Aangezien in de vraag alleen wordt gesproken over de huur van een paardenstal zal het antwoord zich ook toespitsen op de wettelijke regels over huur en de wijze waarop een huurovereenkomst kan worden beëindigd.
Het Nederlandse recht kent drie manieren waarop een huurovereenkomst kan worden beëindigd.
De eerste wijze van beëindigen is die met wederzijds goedvinden. Verhuurder en huurder komen dan samen overeen dat de huurovereenkomst op datum X zal eindigen. Aangezien wordt gesteld dat de staleigenaar weigert het contract stop te zetten, lijkt een beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden geen mogelijkheid.
De tweede wijze van beëindigen is die van opzegging. Ons Burgerlijk Wetboek kent naast algemene regels over huur ook specifieke regels voor de huur van een woonruimte of bedrijfsruimte. Aangezien het in deze casus niet om een woon- of bedrijfsruimte lijkt te gaan beperk ik mij tot de algemene regels over huur en zullen de specifieke regels voor huur van een woon- of bedrijfsruimte buiten beschouwing worden gelaten.
In geval van opzegging dient eerst gekeken te worden of de huurovereenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd is aangegaan. In het geval van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt de huurovereenkomst tegen het einde van de overeengekomen huurtermijn. Tussentijdse opzegging van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is in beginsel niet mogelijk, tenzij partijen in de overeenkomst anders zijn overeengekomen. De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd daarentegen kan wel worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste één maand.
In de casus betreft het een huurovereenkomst voor bepaalde tijd en wel van één jaar. Tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst is daarom in beginsel niet mogelijk. Het kan echter zo zijn dat partijen in de huurovereenkomst hebben opgenomen dat tussentijdse opzegging wel tot de mogelijkheden behoort. Vaak wordt daarbij tevens in de overeenkomst opgenomen dat de opzeggende partij een opzegtermijn in acht moet nemen. Of het huurcontract in de casus voorziet in een dergelijke mogelijkheid tot tussentijdse opzegging is niet duidelijk.
De derde mogelijkheid van beëindigen is ontbinding van de huurovereenkomst. Indien een huurder de huurovereenkomst wil ontbinden dient er sprake te zijn van een gebrek hetwelk genot van het gehuurde zoals de huurder dat mocht verwachten geheel onmogelijk maakt. Afhankelijk van de omstandigheden dient beoordeeld te worden of er sprake is van een dergelijk gebrek.
In het onderhavige geval lijken er geen mogelijkheden te zijn om het huurcontract voortijdig te beëindigen. Beëindiging met wederzijds goedvinden lijkt uitgesloten nu de staleigenaar weigert het contract stop te zetten. Voorts is opzegging van de huurovereenkomst alleen mogelijk in geval partijen in het huurcontract hebben opgenomen dat tussentijdse opzegging mogelijk is. Tot slot is het afhankelijk van de omstandigheden of er aanknopingspunten zijn om tot een gebrek te komen hetwelk het huurgenot van de huurder geheel onmogelijk maakt op grond waarvan de huurovereenkomst kan worden ontbonden. Enige nuance dient te worden geplaatst in geval de overeenkomst niet alleen bepalingen bevat omtrent de huur van een paardenstal, maar ook bijvoorbeeld bepalingen over de verzorging en training van het paard. In dat geval kan het onder omstandigheden mogelijk zijn dat de overeenkomst, voor het gedeelte niet betreffende de huur van de paardenstal, kan worden beëindigd.